Els grans patrimonis privats guanyen pes en la inversió immobiliària a Espanya mentre al món en perden. Què diuen CBRE, UBS i el fòrum sectorial d'abril, i per què l'eficiència energètica ha entrat en la conversa.
El 14 d'abril, unes 330 persones de 240 empreses es van trobar a Madrid al Family Office & Private Wealth Real Estate Forum, que organitza Planner Exhibitions. La xifra de partida la va posar Savills: la inversió immobiliària a Espanya va rondar els 18.000 milions d'euros el 2025. Les conclusions que va publicar l'organització apunten que prop d'un 25% d'aquest volum s'hauria dirigit ja a segments alternatius.
Les converses van girar menys al voltant de si invertir en immobiliari que de com fer-ho. La coinversió i els club deals com a manera d'entrar en operacions més grans, amb una advertència de Josep Ravés, de TQ Alternative Investments: tot depèn d'entendre quin valor aporta cada actor. El risc regulatori, que va portar Eduard Mendiluce, d'Aliseda, a recomanar actius terciaris i estratègies de reconversió d'edificis ineficients. I el relleu generacional, que obliga moltes famílies a professionalitzar una gestió que en molts casos encara és informal.
Les dades de la consultora CBRE posen números a aquesta impressió. El 2025, la inversió immobiliària a Espanya va arribar als 18.400 milions d'euros, un 31% més que l'any anterior i el màxim des de 2018. Els family offices i els inversors privats van representar l'11% del volum total, el mateix pes que les socimis. Si es deixen de banda les grans operacions corporatives, els inversors privats van ser el primer grup comprador, amb un 14%.
El 2026 ha començat encara més fort. El primer semestre va tancar amb 12.034 milions, un 59% més, el millor semestre de la sèrie. El residencial en lloguer i les residències, el que el sector anomena living, en van concentrar més de 4.580 milions, el 38% del total. CBRE, que al gener preveia un creixement d'entre el 5% i el 10% per a tot l'any, el va elevar al juliol per sobre del 15%. Barcelona va rebre el 13% de la inversió del semestre, uns 1.400 milions. CBRE no ha publicat encara quina part d'aquest primer semestre correspon a capital privat.
Un estudi de BBVA Banca Privada i CBRE de novembre de 2025 afina el retrat. Entre 2019 i 2025, els grans patrimonis i la banca privada van canalitzar 7.435 milions d'euros cap a l'immobiliari a Espanya, un 8% de mitjana del volum total, amb un màxim històric de l'11,3% en els nou primers mesos de 2025. El tiquet mitjà va pujar a 24 milions, des dels 14 de 2024, i les preferències van ser el comerç (34%), les oficines (28%) i els hotels (25%). L'estudi adverteix que la compravenda residencial tradicional queda fora d'aquests volums, de manera que la inversió patrimonial en habitatge no hi queda reflectida.
El mateix estudi situa el pes de l'immobiliari entre el 30% i el 40% de les inversions dels grans patrimonis espanyols, davant del 12% al 17% de la mitjana global. La tendència internacional va en sentit contrari. El Global Family Office Report 2026 d'UBS, amb 307 family offices de més de trenta mercats, mostra que el 60% preveu canviar la seva assignació estratègica, el percentatge més alt que ha registrat. Entre els que ho faran, l'immobiliari baixa de l'11% de la cartera el 2025 al 8%.
Les xifres espanyoles varien molt segons la mostra. Un estudi d'OpenWealth i finReg360 de 2025, amb quaranta grups familiars que sumen més de 11.850 milions d'euros, situa l'immobiliari en el 24% de les carteres, per sobre del 18% d'altres famílies europees. El mateix treball conclou que un de cada tres dels family offices analitzats afrontarà un canvi generacional en deu anys i que el 75% encara no està professionalitzat. Una altra enquesta, de Deloitte i FOMM de 2023, parlava d'un 44%. No hi ha un registre oficial de family offices a Espanya, i qualsevol xifra sobre quants n'hi ha és una estimació.
La raó de fons és un desequilibri que no es tanca. El Banc d'Espanya va calcular al juny que entre 2021 i 2025 el nombre de llars noves va superar en unes 750.000 el d'habitatges acabats. Només el 2025 se'n van formar unes 240.000 i es van acabar unes 92.000 cases. La meitat del dèficit es concentra en sis províncies, entre les quals Barcelona. Demanda estructural i oferta curta és una combinació que el capital patrimonial coneix bé.
A Catalunya, però, el lloguer és un terreny regulat i canviant. El Govern va proposar al juliol ampliar a 302 els municipis declarats zona de mercat residencial tensionat, pendent de validació pel Ministeri d'Habitatge. Des de l'1 de gener de 2026, la Llei 11/2025 porta la contenció de rendes també als lloguers de temporada i d'habitacions. I la proposició de llei per limitar la compra especulativa d'habitatge, que el Consell de Garanties Estatutàries va considerar contrària a la Constitució en un dictamen del 4 d'agost, està pendent d'un nou text que el Govern va anunciar el 25 d'agost. Segons una enquesta de Cushman & Wakefield publicada al juny, la regulació ha aturat pràcticament la promoció nova de build to rent a Barcelona, i part dels edificis ja estabilitzats es venen pis a pis.
És el context en què s'entén el consell de Mendiluce al fòrum. Per a un patrimoni que vulgui exposició residencial a Catalunya, el model de promoció per a la venda, en què el capital entra, construeix, ven i surt en un termini definit, té un perfil de risc regulatori diferent del lloguer a llarg termini.
L'estudi de BBVA Banca Privada i CBRE aporta una altra dada: més del 76% dels family offices ja integren factors ambientals, socials i de governança (ESG) en les seves decisions. S'espera que el pes de les inversions amb criteris ESG a la cartera passi del 36% al 46% en cinc anys. En habitatge, l'argument no és només reputacional. El Banc d'Espanya va mesurar el 2025, amb més d'un milió de compravendes, que una A o una B es ven de mitjana un 9,7% més cara que una F o G comparable. La diferència va arribar al 18,3% el 2022, i en cases aïllades s'acosta al 19,5%.
La regulació reforça la mateixa direcció. La directiva europea d'eficiència dels edificis obliga els estats a reduir el consum mitjà del parc residencial i a concentrar més de la meitat de l'esforç en el 43% d'edificis menys eficients, tal com vam detallar a l'article sobre la directiva EPBD. Per a un inversor, un actiu que neix amb consum gairebé nul no arrossega el risc d'obsolescència normativa que sí que tenen els edificis antics. I a Catalunya és un producte escàs: només l'1,2% dels certificats energètics vigents a finals de 2023 eren A o B.
La divisió Patrimonis de PAPIK Group estructura cada operació en una societat limitada creada només per a aquell projecte, separada del balanç ordinari del grup. El capital pot venir d'un inversor privat, d'un family office o del propietari d'un solar que l'aporta al vehicle en lloc de vendre'l. PAPIK Group hi aporta el projecte, la construcció amb el sistema propi Eskimohaus®, fabricat al taller de Castellbell, i la gestió fins a la liquidació.
El procediment comença amb una primera reunió sota acord de confidencialitat i segueix amb una due diligence creuada i un term sheet signat abans de cap moviment econòmic. Acaba amb la venda d'habitatges certificats Passivhaus o amb qualificació A i una liquidació amb comptes auditats. Al llarg de l'obra, el soci rep informes trimestrals de l'estat del vehicle. Són trenta anys d'activitat i més de tres-cents habitatges lliurats. Qui vulgui explorar una operació pot sol·licitar una reunió a la pàgina de inversors privats i family offices.
Segons CBRE, els family offices i els inversors privats van representar l'11% dels 18.400 milions d'euros invertits el 2025. Sense comptar les grans operacions corporatives, els inversors privats van ser el primer grup comprador, amb un 14%.
Depèn de l'estudi. BBVA Banca Privada i CBRE ho situen entre el 30% i el 40% de les inversions dels grans patrimonis espanyols, davant del 12% al 17% global; OpenWealth i finReg360, en el 24%. A escala mundial, UBS ho xifra en l'11% de les carteres dels family offices el 2025.
Una operació en què l'inversor aporta capital, o un solar, a una societat creada per a un projecte concret, i el promotor hi aporta projecte, construcció i gestió. Els percentatges, els drets de cada soci i les regles de sortida es pacten per escrit abans de constituir la societat.
El Banc d'Espanya va calcular, amb compravendes de 2015 a 2022, que un habitatge amb una A o una B es ven de mitjana un 9,7% més car que un de comparable amb F o G. La diferència va arribar al 18,3% el 2022 i en cases aïllades s'acosta al 19,5%.
Llegiu també:
Directiva EPBD: què exigeix de veritat als habitatges existents
Patrimonis, la divisió de PAPIK Group per a family offices i inversors privats
El nou CTE i la petjada de carboni dels edificis
Aquest contingut té caràcter informatiu general i no constitueix recomanació d'inversió, assessorament financer ni oferta pública de valors. PAPIK Group no és entitat regulada per la CNMV ni intermediari financer. Per a decisions específiques, consulti un assessor independent.